在烟台采访，记者深切感受到，烟台市近年来的城镇化建设完全出于高速工业化发展的自然推动，是经济发展到一定阶段农民迫切而自然的要求，是适应了可持续发展战略思路的自觉选择，是顺势而为。

是工业化推促，不是“被城市化”

我省有3 个市基本完成了棚户区改造，烟台市是其中之一。

烟台市委书记孙永春解释这一原因时说，绝不是“被城市化”的，工业化加快了，城镇化建设也就会加快步伐。

龙口南山集团，中国企业500强排名第168，10 多年兼并4镇一个度假区的35个村庄，连同南山，36个村的 9000多户3万多村民全部住进高档、集中的楼区。

邢济凤，原为下丁家镇亮甲园村农民，2007年村子被南山集团兼并，翌年迁居，现住着130平方米并附带一车库的楼宅。另一叫陈桂萍的妇女告诉记者，她原为与南山村紧邻的后隋村村民，1996年村子被南山兼并，当年迁入新居：独院二层小楼，共计187平方米。

除依托强村、强镇、强企业，开发区的强大集束效应，更是烟台工业化推促城镇化的有力佐证。

烟台经济技术开发区1985 年正式开建，2002年开始了辖区内的旧村改造。在2005年底，投入7 亿元，建成了7个小区，25个村整体搬迁。今年上半年，该区工业总产值突破5500亿元，综合实力居全国各国家级开发区第7位。开发区内 85% 以上的适龄原农民转入二三产业就业。

根据规划，区内 85个村将根据早先的改造状况，开建“完善升级、全面启动和提速进档”三类“上新楼”工程，3至5年内，完成对 2.9万户 8.1万村民的集中安置。

据了解，烟台全市各类开发区共涉村约 500个，目前已有65% 进行了改造启动或完成。今年，省里给烟台市下达的旧村改造任务是7万户。而 8月份，烟台市下发专门通知要求：确保全市全年完成整村改造10万户，力争改造12万户。同时，完成10127户农村危房的改造任务。

应农民要求，但必须真正“变身”

烟台城镇化建设的一条重要举措是：能“农转非”的即“农转非”。早在2002年，中央的规定是人均耕地在 0.1亩以下的可农转非。而开发区的规定是人均耕地低于 0.3亩即可农转非；也不是整村成建制地转，而是条件够一户转一户。

但烟台市领导在大规模旧村改造的同时，有个清醒认识：让农民真正变成市民，不仅仅是户籍的修改，最关键的是让农民享受到与市民同样的“保障”。

烟台开发区从 2002年开始，就给予失地农民“两保一补”，即养老、医疗保险和生活补助。生活补助 35 岁以上的就有。而各区县（市）的中老年人补贴花样繁多。为鼓励“上楼”，专门下文减免诸如电视、供暖、供气安装费等24项收费。

除政府扶助外，烟台“上楼”农民社会保障充实很大一部分得益于普遍积累较厚的村集体。莱州西坊北村有“大病救助”规定：经新农合报销后，村民自己负担超过5000元，村里即报销超过部分的30% ；南山集团所属村民，经新农合报销后的剩余部分，集团报销50% ；九曲蒋家村，60 岁以上村民的医药费经医保报销后的剩余，全由村里承担。

再说增收。烟台市住建局局长邹长清经粗略计算给出记者结论：“城镇化”后，村民收入“倍增”。

“城镇化”后，烟台市变身市民的村民感到最实惠的是家庭资产的大幅升值。在将达到10万人口的住宅区——莱山区上海滩花园，于家滩、孙家滩、刘家滩三村2600多户正陆续迁入。

于家村支部副书记于敬国说，村民原宅基地与全烟台市情况差不多，每户 0.25 亩左右，转到这个小区，每户分得“两套以上”住房，另加一间门头房。而每户农民分两套以上楼房，是全烟台市的均数。

这么做，为的是可持续发展

烟台市城镇化建设还有两个非常有特色、有力度的具体做法：

第一是政府主导下的“先安置后拆迁”。即先建安置房，再拆迁农民原宅子，再建商品房。这样做主要是让农民“眼见为实”，自己亲自将新房与旧房比较，计算得失，保证后续拆迁顺利。

至于“先安置”的资金，他们用了几个办法解决：一是先由财政垫付，如芝罘区政府财政已先为此支付了 20亿元；二是以土地出让金收益全部注入，政府不赚钱，许多配套设施建设政府还要贴钱；三是由富裕的村集体及开发商先行支配。

邹长清说，先建后拆，就是要农民满意，满意了就是长远影响，以后城镇化再深化，农民就相信，就拥护，就“可持续发展”。

至于将商品房开发列入最后环节，他解释说，主要为避免先开发商品房，被热炒了房价。迄今，烟台市的房地产价没有太大泡沫，市中心区房均价保持在6000元左右，外销即烟台市以外人购房仅占 14% ，买房多因本地人的刚性需求，即自住、改善及入城需求，是健康而平稳的发展。这是房地产市场的可持续发展。

第二是集中居住。在记者采访的诸县区市中，所见在建项目，多是“组团”类型，即几个村合成一起，形成新型社区。据了解，烟台市计划5年内将现有的6880多个村庄，全部改造，形成2000—2500个新型社区。

市住建局城镇化科副科长陈俊涌给记者算账说，集中居住主要优点是，社区建设及配套成本低。几百人与几千人居住的小区所需要配套设施一致，比如都需要学校、卫生所、邮政所等。烟台目前提倡建万人社区。而集中居住的另一优点是：配套设施齐备，服务水平高，居民生活质量大大提升。让住上的农民乐，暂未住上的农民盼。